離婚と住宅ローン問題の解決方法と注意事項
離婚により、住宅ローンが残ったままの住宅をその後どうするかという問題ですが、代表的なパターンとして以下のものが考えられます。
| １．ローンの名義は夫のままで、夫が家から出て行き、妻と子が住み続ける。 |
| ２．ローンの名義を妻に変え、夫が家から出て行き、妻と子が住み続ける。 |
| ３．ローンの名義は夫のままで、妻と子が出て行き、夫が住み続ける。 |
それぞれの場合における注意事項、問題点等をみていきましょう。
１．ローン名義は夫のままで、夫が家から出て行き、妻と子が住み続ける場合
問題点１：夫がローンをちゃんと払い続けるかという問題
このケースでは、離婚後も夫がちゃんと住宅ローンを払い続けてくれるかどうかが問題となります。ローンの名義は夫ですから、知らない間に夫がローンを滞納していたりすると、ある日突然、銀行から連絡が来たりします。
離婚協議書（公正証書）の中で、離婚後のローンをどちらが払っていくのかを明確に決めておくことができます。ただし、公正証書をもってしても、銀行という債権者には対抗できませんので注意が必要です。公正証書で決めた内容は、あくまで夫婦間の契約であって、その契約が銀行のローン契約より効力が強いとすると、銀行が不測の損害を被る恐れがあるからです。
問題点２：銀行への事前相談の必要性
住宅ローンはローンの名義人（このケースでいうと夫）が家に住み続けることを前提に融資されているものですから、銀行からみると、離婚によって当初の契約内容が変更されてしまったことになります。このことをもって、直ちに「奥様は退去してください」ということになる可能性は低いですが、後々問題にされると面倒ですので、離婚前に、あらかじめ銀行の窓口へ行き、「離婚後には夫が出て行き、私（妻）が住み続けます」ということを事前に伝えておいた方が良いでしょう。
問題点３：所有権の名義を変更する場合の税金について
よく「離婚に伴う財産分与は非課税」という話を耳にします。しかし、「夫の所有権名義を妻へ移転する」という所有権移転の登記をする場合、財産分与でする場合であっても、非課税にはならず、「譲渡所得税」という税金が発生します。
例えば、家も土地も夫婦で2分の１ずつの持ち分で所有権が登記されている場合に、離婚によって夫の持ち分2分の１を妻へ移転し、全ての持ち分を妻にしたような場合、夫の側に譲渡所得税が発生し、納税する義務が発生します。実際には現金のやり取りなどなくてもこの税金は発生します。夫は、翌年の確定申告で、譲渡所得税を申告し、納付しなければなりません。
この税金を払いたくない場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」の特例を使いましょう。この特例を使うと、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。つまり、3,000万円以下の譲渡所得であれば、税金が発生しないということです。
ただしこの特例は、親族間の不動産の売買には適用できませんので、必ず離婚してから、家や土地の名義を妻に変える（所有権の移転登記をする）という流れを取ってください。
上記の例でいうと、離婚後、夫は翌年の確定申告の際に、特例を使いたい旨を申し出てください。必要書類や、申告書の詳しい書き方は税務署へ行けば教えてくれます。
この確定申告を忘れると、普通に譲渡所得が発生したものとみなされ、税金を納める必要がでてきますので、夫には必ず確定申告に行くように伝えておきましょう。
２．ローンの名義を妻に変え、夫が家から出て行き、妻と子が住み続ける場合
問題点：そもそも住宅ローンの名義を妻に変えることができるかということ
このケースでは、夫が完全に家を手放して、住宅ローンの名義も家の所有権も妻へ名義変更、譲渡するということになりますが、そもそも妻に一定以上の収入がなければ、銀行は住宅ローンの名義変更に応じてくれません。妻も正社員で働いているようなご家庭であれば、名義変更できる可能性はあります。しかし、専業主婦やパートで働いているということであれば、住宅ローンの名義を夫から妻へ変更することは難しいでしょう。
住宅ローンを夫が一人で組んでいる（妻が連帯保証人になっていない）場合は、銀行へ相談に行った際に、銀行の担当者から「奥様が住宅ローンの連帯保証人に入ってくだされば、離婚後すぐに家の名義変更（所有権移転登記）をしてもいいですよ」という条件を出してくるケースもあります。妻がローンの連帯保証人になることについて、妻自身に抵抗がなければ、それに従うことで離婚後すぐに家の名義を妻のものにすることも可能です。
それでもダメ（家の所有権移転登記をすることについて、銀行の承諾を得られない）な場合は、離婚から数年後に、元妻の年収も増えてきた時点で、再度銀行へ相談に行くか、借り換え先の銀行を探して、そこで銀行の承諾を得て家の名義を元妻に変更する（所有権移転登記する）ということになります。ただし、元妻の年収がそれなりにありませんと、ローンの借り換えはできませんから、夫はローンの完済まで、ローンの名義人（主債務者）から外れることができない、ということもあり得ます。
また、ケース１の問題点２、問題点３も同様に考慮しておく必要があります。
３．ローンの名義は夫のままで、妻と子が出て行き、夫が住み続ける場合
問題点：妻と子は、新しい住居を探さなければなりません
このケースでは住宅ローンの名義も家の所有権も夫のままですから、住宅ローンのことを考慮する必要がありません。
しかし、妻と子は、離婚後に生活する新しい住居を探さなければなりません。一般的に女性の方が収入が少ないため、住居のこともそうですが、妻が一人で働いて子供を養っていくことはそう簡単ではありません。妻は離婚後にどのくらいの収入を得て、どのくらいのレベルの生活ができるのかということを、離婚前によく考えておかなければなりません。
